プロナーズ認定マンション管理士事務所です　

令和元年　広島市分譲マンション管理運営講座が開催されます。

マンションを取巻く環境は厳しさを増しています。
消費税の改定
マンション保険料の高騰
管理費会計赤字の危機
区分所有者の高齢化　避けて通れない認知症
マンション自体の高経年化と修繕積立金不足
などなど課題は山積しています
住民が傍観者とならず自分自身の問題と捉え、管理組合運営に積極的に関わることが大切ではないでしょうか。

10月は住生活強化月間です、まずは、分譲マンションの基本的な仕組みを理解しましょう。

今年も広島市では「分譲マンション管理運営講座」が開講されます。
日時：令和元年　10月23日(水)、10月30日(水)、11月6日(水)、11月13日(水)の、全４回。各回18：30～20：00でセミナーが行われます。
＊10/23、10/30、11/6は講座終了後、個別相談会（約30分）を開催します。
各回広島県マンション管理士会所属のベテランマンション管理士が努めます。
講演の内容は
10/23 マンション管理の基本と実務Ⅰ
・管理組合の役割や、理事会の運営など管理組合運営の基本事項に対する理解を深めます。
10/30 マンション管理の基本と実務Ⅱ
・管理組合の業務と適切な管理委託について説明し、これからの管理組合運営について考えます。
11/6 マンション管理の基本と実務Ⅲ
・マンションの長期修繕計画と大規模修繕工事について考えます。
最終日は
11/13 グループディスカッション
・参加者同士で仮想理事会を行い、意見交換をします。

申し込みはＦＡＸまたはハガキ、E-mail（申込用紙の項目を本文に記入してください）で住宅政策課へ。
広島市ホームページの申込フォームからの申込も可能です。　【10月4日（金）必着】
市のホームページから！
お申込先　広島市都市整備局住宅部住宅政策課
TEL 504-229１ ／ FAX 504-2308　／
E-mail ：jutaku@city.hiroshima.lg.jp
講師派遣や相談員派遣など運営協力は今年も「一般社団法人広島県マンション管理士会」が行います。

多くの方のご参加お待ちしています。

チラシはこちら→moushikomi

令和元年広島市マンション管理セミナー開催について

朝晩が少ししのぎやすくなりましたが、いかがお過ごしですか。千葉県では甚大な被害が出ておりお見舞い申し上げます。

さて、恒例の広島市「マンション管理セミナー」が10月1日（火）の13時〜16時25分の間、広島市総合福祉センターホールで開催されます。

本年も一般社団法人広島県マンション管理士会から講師を派遣しますのでご案内いたします。

平日の日中ですが時間の取れる方は、マンション管理組合の役員の方や現にお住いの方のみならず、今からマンション購入を検討されているみなさんもぜひご参加ください。

内容は

定員は150名ですの多くの方にご参加いただき、一緒に勉強しましょう。

広島市のホームページはこちらです。

セミナーチラシ

広島市の住宅耐震診断補助制度のご案内です

広島市の住宅耐震診断補助制度のご紹介です。

広島市の補助は分譲マンションは2棟　限度額133万3千円　診断経費の3分の2までとなっています。
受付5月15日（水）から5月31日（金）
詳しい話は広島市都市整備局住宅部住宅政策課まで！

例年補助金の低さと耐震性能が低いと判定された後の耐震改修工事の費用捻出が難しいとことから応募が少ないようです。旧耐震（1981年6月1日以前の建築確認申請）のマンション管理組合としては悩ましいところです。

通常、旧耐震のマンションにおいて、修繕積立金で耐震改修を行うことを想定していません。耐震診断の結果、耐震性能が基準を満たしていない場合、いざ耐震改修工事を行うことを計画しても一時金や融資が必要になることが多いと思われ、正面から向き合おうとしない管理組合が多いことが応募が少ない原因と思われます。
悩ましいところです。

新年おめでとうございます！

暖かいお正月でしたがいかがお過ごしですか。

今年が管理組合の皆様にとって穏やかな良い年でありますようご祈念いたします。

さて、当事務所も正式に個人事務所として独立開業してからまる5年が経過、6年目に入りました。（マンション管理士としての活動は、はや12年）まだまだ、一人前とは言えません。

最近は大規模修繕工事の支援業務や自主管理で頑張ってこられたマンションの管理委託契約に向けてのお手伝い、複合用途超高層マンションの規約改正や理事会支援など忙しくさせていただいています。このごろは、5年前に比べると「マンション管理士」の知名度も上がってきたという実感です。

皆さんのお役に立ちたいとなんとかやってまいりましたが、今回改めて管理組合様に幅広く知っていただくために「THEプロフェッショナル広島」に事務所情報をアップしました。

改めて当事務所を幅広く知っていただきたく、またご活用いただくことで管理組合の適正化や役員の皆さんの負担減に少しでもお役にたてればと考えております。

• 広島では長年の懸案であったJR広島駅前の再開発により超高層マンションが急激に増えてきました。（現在で23棟4686戸　東京カンテイ）それにともない超高層複合用途ゆえの複雑な管理規約や大規模修繕工事のご相談が増えてきました。複雑な管理規約について勉強会を立ち上げ対応ができるようにしていきたいと準備中です。
• 自然災害が増加しており比較的強いと思われるマンションにおいても強風による屋上防水層の剥離やタイルの剥落、大雨による水位上昇で駐車場の地下ピットが水につかる事例、土砂崩れによる1階への土砂の流入など起きています。消防訓練は比較的実施されているマンションが多いですが防災訓練になるとほとんど行われていないのではないでしょうか。関心の高い今が防災マニュアルの整備や防災訓練を実施する良いタイミングです。防災マニュアルを作ってみませんか。
• 残念ながらマンション管理会社の管理組合の金銭の着服事故が昨年も起きています。比較的大手で知名度のある会社が含まれていることに驚きます。管理会社選定のプレゼンテーションでは各社とも二重のチェック体制で業務のもれはない、など強調されますが、実態はいかに。
• マンション火災保険の改定が毎年のように行われまた、経年の古いマンションほど高額の契約料が必要といわれ苦慮されている管理組合が増えています。そういうときには「マンション管理適正化診断サービス」を受けてみるのも一つの方法です。登録しているマンション管理士から丁寧な分析レポートが提出されることから管理組合運営の方向性の検討材料になる上、診断結果によってマンション保険の割引になる場合もあるようです。無料で利用できますのでご活用ください。

１月のセミナーのご案内

私の所属している広島県マンション管理士会のセミナーのご案内です。
申込締切はすぎましたが会場は約５０名入れますので後５名くらいはＯＫです。
マンションにおける防災活動とコミュ二ティに関心をお持ちの方はお申し込みください。
お待ちしております。

日時：２０１８年１月１３日土曜日　１３：３０～１６：３０
会場：広島市まちづくり市民交流プラザ北棟　研修室Ｃ（合人社ウェンディひと・まちプラザ）
メインテーマ：マンション防災とコミュニティ

研修１では地元でマンション管理士兼防災士としてご活躍の長田　晃さんによるご自宅のマンションにおける自主防災組織の活動についてお話しいただきます。
ご自分で防災情報中心のコミュニティー紙も出されておられます。
また、防災活動を通じて平成２８年度コミュニティ助成事業助成金を受け取られて防災資機材の購入にあてられたりと大活躍です。きっと参考になると思います。

研修２では大和ライフネクスト株式会社の丸山　肇　ゼネラルマネ―ジャーによるマンションの強み　弱みのご紹介とそこから考えられるマンションでの防災活動の正しい知識を学びます。こちらは皆さんにご参加いただけるようミニワークショップも予定しています。楽しくマンションの防災について学んでいただけるのではないかと期待しています。

無料ですので後残席はわずかですがお申込みください。
宜しくお願いします。

一社）広島県マンション管理士会主催セミナーチラシ２

日本マンション学会中国・四国支部セミナーのご案内

なかなか活動が出来ていない日本マンション学会中国・四国支部ですが１１月にセミナーを開催致します。

日時：２０１７年１１月２５日（土）１３時３０分〜１６時

場所：広島弁護士会館　２階　A会議室（広島市中区上八丁掘2−23　RCC中国放送北東側）

メインテーマ「マンションと民泊」

今年６月に成立した住宅事業法（民泊新法）の制定に関わってこられた谷口弁護士の講演をメインにマンション管理組合がどのような対応をすれば良いのかを学びたいと思います。メイン講演の後、私が１５分ほど広島での管理規約改正事例をお話しさせていただく予定です。プログラム詳細はこちらからどうぞ　日本マンション学会2017セミナーチラシ

民泊と一括りで言われていますがどのようなものがあるのでしょうか。

今回の①旅館業法による簡易宿所　②国家戦略特区法による特区民泊　③住宅宿泊事業法の三つが適法な民泊　その他違法（不法）民泊

民泊サイトで検索すると広島市でも多くの民泊がヒットしますが、現状は旅館業法の届出のない違法民泊が大半のようです。今回の民泊新法では届け出された時点で管理規約に民泊禁止が謳われてなければ、受理されてそのまま民泊が可能となります。年間１８０日以内の営業という縛りはありますが民泊を禁止したい管理組合は平成３０年３月１５日までに管理規約の改正を行うことが求められます。

分譲マンションにお住いの皆さんは自分の生活に直結するお話ですので関心を持っていただきセミナーにご参加ください。（無料ですし申込も不要ですのでお時間が取れる方は上記ご案内の日時に広島弁護士会館までお出でください。お待ちしております。

国土交通省マンション政策室から８月２９日に標準管理規約の改正が発表されました。マンション政策室によると「届出の際に民泊を禁止する旨の管理規約などがないか確認したい」とのこと。また管理規約の改正にはある程度の時間と特別決議が必要になるので「総会・理事会決議を含め、管理組合として民泊を禁止する方針が決定されていないことを届出の際に確認する予定」の対応も考慮しているようです。

何れにしてもマンション管理組合で民泊を認めるのか禁止するのか早急に議論を始め、出来るだけ早く管理規約の改正をされることをお勧めします。当事務所では昨年から民泊禁止の管理規約改正をお手伝いしてきましたが今後より一層ご相談が増えるのではないかと思います。

広島市におけるマンション管理セミナーについて

１０月は住生活月間の活動として広島市で「マンション管理セミナー」が開催されます。

日時：平成２９年１０月３日（火）１３：００〜１７：１５

会場：広島市総合福祉センターホール（BIG  FRONT  ひろしま５階）

定員：先着１５０名

今回初めてマンション管理士による個別相談会が行われます。　個別相談会は８組限定（超える場合は抽選）

申込先：広島市都市整備局住宅政策課　TEL  082-504-2291

詳細は添付資料をご覧ください。ちなみに個別相談会はかなり申込があるようです　お早めにどうぞ

セミナーの第１項「マンション管理の基本的事項」について私がお話をさせていただく予定です。

時間は４０分と短いですがマンションにお住いの方、これから購入しようと考えておられる方にも参考にしていただけるお話ができればと考えています。多数の方のご参加お待ちしています。

マンション管理の基本的事項

1. マンション管理組合とは
2. マンション管理組合のかかえるリスク
3. マンション管理適正化指針、標準管理規約、標準管理委託契約書　改正の概要
4. 最後に

新法民泊への対応改正規約についても少し触れる予定です

マンション管理セミナー　チラシ

広島市内の民泊状況

ここ広島市でも海外からの旅行者を見ない日はない。広島市の平和公園の周辺では特に多くの観光客を目にする。昨今の民泊の話題で皆さんどこに泊まっているのか気になるところ。平和公園にほど近いマンション管理組合の役員さんの話では、平和公園でボランティアガイドをしているが、外国人に宿泊先を尋ねるとほとんどの方が民泊と答えるとの事。

11月28日付の読売新聞に「広島市内民泊の９割違法」との記事が掲載された。

広島市において、米民泊仲介サイト「Airbnb」に掲載されている民泊物件２６４件のうち、約９割が旅館業法に基づく許可を得ていない「違法民泊」であることが市の調査で分かった。市は９月からホームページ上で旅館業法に基づく許可施設の一覧を公開し、「法に適した宿泊施設の利用を」と呼びかけるが、対策は進んでいない。厚生労働省も調査に乗り出した。

と記載している。

広島市が７月下旬に行った実態調査では広島市登録物件２６４件中所在が把握できたのは３６件。許可が確認されたのは２１件で１５件は無許可とみられる　とした。

国が特区民泊を推進する方向で進んでいる中、現実問題、違法な民泊を放置することは近隣トラブルなど様々な問題が増加することが考えられるが、まだ調査の段階で規制や摘発など時間がかかりそうだ。

特区民泊の話と無許可民泊とを混同しないようにしなければならないが、民泊を禁止したい意向のマンション管理組合では防衛策を自ら考えることが求められている。

国交省から特区民泊への対応について提示した内容は、

①民泊を許容するか否かを規約上に明確化しておくこと

②規約の民泊許容・禁止の両規定例

③自治体の認定審査時に規約等により役務提供の履行可能性を確認　の３点

昨年１２月の国土交通省の見解は「現行の標準管理規約で、特区民泊を行うには規約改正が必要」としているが、国家戦略特区諮問委員会の座長によると　「　『専ら住宅』　規定は民泊可能」とする。

いずれにしても無許可民泊も含めて、民泊を避けたい管理組合においては早急に管理規約を民泊等の禁止を明確にするよう改正すること求められている。

広島市の情報は　市のホームページ　をご覧ください。　

マンション管理士田原事務所通信第48号

5年ぶりのマンション標準管理規約改正が3月14日発表されました。

概ね当初発表された改正案のとおりで、「地域コミュニティーにも配慮した居住者間のコミュニティー形成」は削除されました。

適正化指針ではマンションにおけるコミュニティー形成は重要であり区分所有法に則り積極的に取り組むことが望ましいと記述された。

なんとなく町内会費の管理費からの拠出だけが論点となりコミュニティー条項が削除されたように見えるが本質的にはコミュニティー形成は重要であることに変わりはない。コミュニティー形成活動と仲良しクラブ、公私混同の費用支出など特定の組合員や理事が陥りやすい問題点を整理し管理組合の中で管理費でのコミュニティー活動の定義付けをしていくことが求められてくる。

コミュニティー活動だけでなく、大規模修繕委員会の会議が料亭で開催されたり、理事会の後の懇親会がアルコール付きで毎回行われたり、問題のあるマンションもあるわけで、組合員の皆さんも費用の使途に関心を持つことが大切。

今回の改正で監事の役割が大幅に強化。また役員のコンプライアンスも強化された。特に監事の責任はより大きく、管理費の適正な使途について毎回理事会に出席しチェックすることが不正な使用を防ぐ唯一の方法と思われます。

マンション管理士田原事務所通信第48号

マンション管理士田原事務所通信第47号を掲載しました。

会計担当役員の着服に対して当時の理事長、会計監査に賠償責任（善管注意義務違反）を認めた判決・・・「区分所有者の無関心も原因」とし９割を過失相殺に

話題の民泊・・・専有部分の用途「専ら住宅」なら『管理規約の改正必要』石井国交相　見解を示す

総会決議を経ずして理事会で契約した設計・コンサルタント契約に対してその後の臨時総会で契約を白紙に戻し支払いを拒否していた管理組合。それに対して「代金支払え」と設計事務所が提訴。判決は総会決議の有無を検討、確認しなかったなどと設計事務所側の請求を棄却。

管理組合と契約するにはまず管理規約の確認をすることが必要であり、マンション管理組合に対する知識も求められることに。

マンション管理士田原事務所通信第47号